- Khi thiết kế nhà ở cao tầng cần phải căn cứ vào các hoạt động trong công trình, đối tượng sử dụng, yếu tố tâm lý, điều kiện kinh tế xã hội, điều kiện khí hậu tự nhiên và xu thế phát triển nhà ở cao tầng trong tương lai để xác định cơ cấu căn hộ và lựa chọn giải pháp thiết kế cho phù hợp.
- Các loại không gian chức năng trong nhà ở cao tầng:
+ Không gian chức năng giao tiếp: sảnh chính vào nhà, sảnh tầng, phòng đa năng (phòng sử dụng cho hoạt động sinh hoạt tập thể, hội họp...);
+ Không gian chức năng dịch vụ công cộng : dịch vụ sửa chữa đồ dùng gia đình, chỗ để xe chung, các dịch vụ công cộng, văn hoá...;
+ Không gian chức năng quản lý hành chính: phòng quản lý hành chính và quản lý kỹ thuật ngôi nhà;
+ Không gian chức năng ở : các căn hộ;
+ Không gian chức năng giao thông : cầu thang bộ, hành lang, thang máy;
+ Không gian kỹ thuật : các buồng đặt thiết bị điện, nước , thu gom rác...

- Không gian chức năng giao tiếp trong nhà ở cao tầng
+ Sảnh chính vào nhà cao tầng phải dễ dàng nhận biết. Sảnh cần được bố trí thêm các chức năng công cộng như thường trực, bảo vệ, chỗ đợi, hòm thư báo của các gia đình v.v...
+ Trong nhà ở cao tầng cần bố trí phòng đa năng của toà nhà. Phòng đa năng được bố trí ở tầng 1 kết hợp với sảnh hoặc có thể bố trí ở trên mái hoặc trong tầng phục vụ công cộng, được dùng vào các mục đích sinh hoạt hội họp của các tổ chức, đoàn thể, câu lạc bộ hoặc phục vụ các nhu cầu thể thao văn hoá của cộng đồng sống trong ngôi nhà.
Tiêu chuẩn diện tích được tính từ 0,8m²/ chỗ ngồi đến 1,0m²/ chỗ ngồi với diện tích không nhỏ hơn 36m².
+ Sảnh tầng nên có diện tích tối thiểu là 9m² và được chiếu sáng để phù hợp với các hoạt động giao tiếp hàng ngày.

- Không gian chức năng phục vụ công cộng trong nhà ở cao tầng
+ Các không gian chức năng phục vụ công cộng trong nhà ở cao tầng có thể được thiết kế tập trung hoặc phân tán theo các tầng của toà nhà.
+ Tổ chức phục vụ công cộng trong nhà ở cao tầng phải theo đơn nguyên và liên hệ với khả năng phục vụ công cộng trong khu đô thị.
+ Để đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường, trong nhà ở cao tầng không bố trí các cửa hàng kinh doanh vật liệu xây dựng, hoá chất, các loại hàng hoá gây ô nhiễm môi trường, các cửa hàng buôn bán vật liệu cháy, nổ, cửa hàng ăn uống công cộng có bếp nấu, nhà tắm công cộng, xông hơi, nhà giặt, nhà vệ sinh công cộng...

- Không gian chức năng quản lý hành chính và quản lý kỹ thuật
+ Trong nhà ở cao tầng cần phải bố trí phòng cho các nhân viên quản lý nhà, trông giữ xe, bảo vệ, dịch vụ kỹ thuật.
+ Tuỳ thuộc vào điều kiện cụ thể mà các không gian trên được bố trí ở tầng hầm hay tầng một của toà nhà. Diện tích phòng làm việc được tính từ 5m²/người đến 6m²/người.
Mỗi tầng cần có một phòng kỹ thuật.

- Không gian chức năng của căn hộ
+Các không gian chức năng của căn hộ trong nhà ở cao tầng, bao gồm:
Sảnh căn hộ;
Phòng khách- sinh hoạt chung;
Chỗ làm việc, học tập;
Chỗ thờ cúng tổ tiên;
Các phòng ngủ;
Phòng ăn;
Bếp;
Phòng vệ sinh;
Chỗ giặt giũ, phơi quần áo;
Ban công hoặc logia;
Kho chứa đồ.
+ Tuỳ theo mục đích sử dụng có thể bố trí kết hợp các loại không gian chức năng trên như sau :
● Sảnh căn hộ: liên hệ trực tiếp với phòng khách, kết hợp làm chỗ để mũ áo, giày dép...
● Phòng khách- sinh hoạt chung: có thể mở thông với bếp, phòng ăn và ban công hoặc lôgia.
● Chỗ làm việc, học tập: có thể kết hợp với phòng ngủ;
● Phòng ăn: có thể kết hợp với bếp hoặc phòng sinh hoạt chung;
● Bếp- kết hợp với phòng ăn: có lối vào trực tiếp, gần ban công hoặc lô gia, gần hệ thống kỹ thuật (cấp thoát nước, cấp ga)...;
● Phòng vệ sinh: bố trí chung hoặc bố trí theo phòng ngủ.
● Chỗ giặt giũ, phơi quần áo: bố trí trong phòng vệ sinh chung ;
● Ban công hoặc lôgia: được thiết kế gắn liền với phòng sinh hoạt chung và phòng ngủ. Có thể dùng ban công hoặc lô gia làm chỗ để cây cảnh hoặc phơi quần áo.
● Kho chứa đồ: có thể kết hợp với không gian tủ tường trong các phòng ngủ, không gian sát trần hoặc trong các hốc tường...
● Chỗ bố trí bàn thờ tổ tiên: có thể bố trí trong phòng sinh hoạt chung hoặc kết hợp với không gian làm việc hoặc phòng riêng.
+ Việc bố trí các buồng, phòng trong căn hộ phải đảm bảo các yêu cầu sau:
● Hợp lý về dây chuyền sử dụng, đảm bảo độc lập, khép kín, tạo không gian kiến trúc hài hoà: Có khả năng chuyển đổi linh hoạt. Sử dụng hợp lý, an toàn, không phá vỡ cấu trúc và độ bền vững công trình; Có không gian rộng, thoáng, bố cục mở để tăng hiệu quả không gian kiến trúc căn hộ;
● Bảo đảm yêu cầu vệ sinh và điều kiện vi khí hậu cho căn hộ
+ Để đảm bảo an toàn và tiện nghi sử dụng, các tấm tường ngăn cách giữa các căn hộ phải làm bằng vật liệu có độ bền chắc và cách âm.
+ Từ tầng 6 trở lên không được thiết kế ban công, chỉ được thiết kế lô gia. Lan can lô gia không được hở chân và có chiều cao không nhỏ hơn 1,2m.
+ Đối với căn hộ dành cho người tàn tật cần tham khảo tiêu chuẩn “ Nhà ở-Hướng dẫn xây dựng công trình đảm bảo người tàn tật tiếp cận sử dụng”.
+ Số lượng căn hộ hợp lý của một tầng trong một đơn nguyên của nhà ở cao tầng nên từ 4 căn hộ đến 6 căn hộ, được bố trí xung quanh một nút giao thông thang bộ, thang máy.
+ Số phòng ở tối thiểu trong một căn hộ không nhỏ hơn 2.
+ Diện tích căn hộ không nên nhỏ hơn 50 m² .
+ Các căn hộ trong nhà ở cao tầng được phân thành 3 loại: nhỏ (A), trung bình (B) và lớn (C). Tỷ lệ số lượng các căn hộ giữa loại nhỏ, trung bình và lớn là 1: 2: 1.
+ Tiêu chuẩn diện tích sử dụng tối thiểu một số bộ phận cơ bản trong căn hộ được quy định như sau:
● Sảnh căn hộ: 3m²;
● Phòng khách- phòng sinh hoạt chung: 14m²;
● Phòng ngủ đôi: 12m²;
● Phòng ngủ đơn: 10m²● Phòng vệ sinh có bồn tắm : 5m²; tắm hương sen: 3m²● Bếp nấu : 5m²;
● Bếp kết hợp với phòng ăn : 12m²
+ Chiều cao thông thuỷ các phòng ở không được nhỏ hơn 3m và không được lớn hơn 3,6m.
Chú thích : Chiều cao thông thuỷ là chiều cao từ mặt sàn đến mặt dưới của trần .
+ Phòng bếp, phòng vệ sinh có thể được thiết kế thấp hơn nhưng không được nhỏ hơn 2,4m.

Bảng 1: Phân loại căn hộ và mức độ tiện nghi

Chú thích:
1) Số phòng ở được tính bao gồm phòng khách- phòng sinh hoạt chung, phòng làm việc, học tập, giải trí và phòng ngủ.
2) Các căn hộ đạt mức độ tiện nghi trung bình, khá, cao phụ thuộc vào các điều kiện sau:
- Vật liệu và chất lượng hoàn thiện nội thất căn hộ;
- Trang thiết bị bếp và vệ sinh;
- Tiêu chuẩn diện tích ở (quy mô và cơ cấu phòng ở);
- Tầm nhìn cảnh quan của các phòng ở trong căn hộ.

- Không gian chức năng giao thông trong nhà ở cao tầng
Giao thông đứng trong nhà ở cao tầng bao gồm cầu thang bộ và thang máy.

+ Cầu thang bộ
● Cầu thang bộ được thiết kế và bố trí phải đáp ứng yêu cầu sử dụng và thoát người an toàn. Số lượng cầu thang bộ của một đơn nguyên trong nhà ở cao tầng không được nhỏ hơn 2, trong đó ít nhất có một thang trực tiếp với tầng 1 và một thang lên được tầng mái.
Chú thích: Trường hợp có một thang bố trí tiếp giáp với bên ngoài thì chỉ cần có 1 thang bộ.
● Chiều rộng thông thuỷ của buồng thang ngoài việc đáp ứng quy định của tiêu chuẩn phòng cháy, còn phải dựa vào đặc trưng sử dụng của công trình. Chiều rộng một vế thang của cầu thang dùng để thoát người khi có sự cố được thiết kế không nhỏ hơn 1,2m.
● Chiều cao của một đợt thang không được lớn hơn 1,8m và phải bố trí chiếu nghỉ. Chiều rộng chiếu nghỉ lớn hơn hoặc bằng chiều rộng vế thang.
● Cầu thang ít nhất phải có một phía có tay vịn. Chiều cao tay vịn của cầu thang tính từ mũi bậc thang không được nhỏ hơn 0,9m.
● Chiều cao bậc thang không được lớn hơn 150mm, chiều rộng bậc thang không nhỏ hơn 300mm.
● Trong buồng thang cho phép bố trí cửa thu rác, bảng điện, hòm thư... của từng tầng.
● Khoảng cách tính từ cửa căn hộ đến cầu thang hoặc đến lối ra ngoài nhà không được lớn hơn 25m
● Khi thiết kế cầu thang trong nhà ở cao tầng phải chú ý đến yêu cầu thoát khói khi xảy ra sự cố.
●Hành lang, phòng đệm, sảnh phải có hệ thống thông gió và van thoát khói tự động mở khi có cháy.

+ Thang máy
● Khi thiết kế nhà ở cao tầng phải bố trí thang máy. Số lượng thang máy phải phù hợp với yêu cầu sử dụng nhưng không được ít hơn 2, trong đó có một thang chuyên dụng .
● Việc thiết kế và lựa chọn thang máy trong nhà ở cao tầng phải căn cứ vào:
- Số tầng và độ cao tầng;
- Số căn hộ trong toà nhà;
- Lượng người cần vận chuyển tối đa trong thời gian cao điểm;
- Yêu cầu về chất lượng phục vụ;
- Các yêu cầu kỹ thuật khác.
● Trọng tải thang máy phải có sức tải từ 420 kg đến 630kg. Tốc độ thang máy được bố trí trong nhà ở cao tầng không nhỏ hơn 1,5m/s.
Chú thích:
1) Phải bố trí một thang máy có kích thước cabin 2.200mm x 2.400mm để chở đồ đạc, băng ca cấp cứu trong trường hợp cần thiết
2) Trường hợp có yêu cầu đặc biệt thì số lượng thang máy, sức tải và tốc độ thang máy do thiết kế quy định.
● Ngoài việc xác định các thông số kỹ thuật của thang máy cũng cần tính đến giải pháp thiết kế giếng thang, phòng đặt máy và thiết bị, các yếu tố về kinh tế, diện tích chiếm chỗ của thang.
● Thang máy được bố trí ở gần lối vào chính của toà nhà. Ca bin thang máy phải bố trí tay vịn và bảng điều khiển cho người tàn tật sử dụng.
Chú thích:
Yêu cầu thiết kế cho người tàn tật tiếp cận sử dụng cần tuân theo các quy định trong tiêu chuẩn “Nhà ở- Hướng dẫn xây dựng công trình để đảm bảo người tàn tật tiếp cận sử dụng”
● Khi có sự cố thang máy phải có khả năng tự động chạy về tầng gần nhất và tự động mở cửa.
● Gian đặt máy và thiết bị thang máy không được bố trí trực tiếp trên phòng ở mà được bố trí trên giếng thang. Giếng thang không được bố trí kề bên phòng ở và phải có biện pháp chống ồn, chống chấn động.
● Không được bố trí trực tiếp bể nước trên giếng thang và không cho các đường ống cấp nước, cấp nhiệt, cấp ga đi qua giếng thang.
● Phải đảm bảo thông gió, cách nhiệt, chống ẩm, chống ồn và chống sự giảm áp cho giếng thang.
● Cửa thang máy không nên tiếp giáp với cầu thang bộ để tránh ùn tắc cản trở thoát người khi xảy ra hoả hoạn.
● Không sử dụng thang máy làm lối thoát người khi có sự cố.
● Việc lắp đặt và sử dụng thang máy cần tuân theo các quy định trong tiêu chuẩn “ Thang máy. Yêu cầu an toàn trong lắp đặt và sử dụng”.
Không gian kỹ thuật:
● Không gian kỹ thuật trong nhà ở cao tầng được bố trí trong tầng hầm hoặc tầng kỹ thuật của toà nhà.
Chú thích: Khi sử dụng tầng hầm làm tầng kỹ thuật phải có biện pháp thoát nước và chống thấm hiệu quả..
● Chiều cao thông thuỷ của tầng kỹ thuật được xác định trong từng trường hợp cụ thể, tuỳ thuộc vào loại thiết bị và hệ thống bố trí trong tầng kỹ thuật có tính tới điều kiện vận hành sử dụng.
● Cần bố trí lỗ thông gió cho tầng kỹ thuật với tổng diện tích các lỗ thông gió không nhỏ hơn 1/400 diện tích sàn của tầng kỹ thuật và phân bố đều trên chu vi tường ngoài. Diện tích của mỗi lỗ thông gió tối thiểu 0,05m².
● Trong tầng kỹ thuật, các cửa ngăn chống cháy phải làm bằng vật liệu chống cháy theo như quy định trong các tiêu chuẩn hiện hành về phòng cháy, chống cháy cho nhà và công trình.

+ Tầng hầm
● Tầng hầm có thể được sử dụng làm tầng kỹ thuật, chỗ để xe, bố trí tủ điện và máy bơm nước cho toà nhà.
Chú thích: Tầng hầm trong nhà ở cao tầng cần tính đến khả năng phòng thủ dân sự trong trường hợp cần thiết.
● Chiều cao tầng hầm không nên nhỏ hơn 2,2m. Đối với các không gian sử dụng cho hoạt động công cộng như hội họp, sinh hoạt cộng đồng, chiều cao thiết kế được lấy theo yêu cầu sử dụng.
● Phải thiết kế có một thang máy xuống tới tầng hầm của toà nhà.
● Các lối ra từ tầng hầm không được thông với hành lang của toà nhà mà phải bố trí trực tiếp ra ngoài. Số lượng lối ra không được ít hơn 2 và có kích thước không nhỏ hơn 0,9m x1,2m.
● Phải có giải pháp chống thấm và thông gió cho tầng hầm.

- Mái
+ Mái của nhà ở cao tầng phải đảm bảo chức năng cách nhiệt và chống thấm. Cần lựa chọn vật liệu và kết cấu mái phù hợp với yêu cầu cách nhiệt, chống ẩm và thoát nước mưa.
+ Trên mái nhà ở cao tầng có thể lắp đặt bể nước, các miệng hút, xả khí, điều hoà trung tâm (nếu có), thang máy, thiết bị chuyên dụng ...
+ Hệ thống các cơ cấu phục vụ công tác bảo trì, bảo dưỡng mặt ngoài nhà trong quá trình sử dụng phải được neo chắc chắn vào kết cấu chịu lực của mái.
+ Trên mái phải có hệ thống thu nước mưa bằng sênô dẫn đến các đường ống đứng thoát nước xuống hệ thống thoát nước ngoài nhà.
+ Phải có biện pháp chống đọng sương, chống thấm và chống ẩm cho lớp cách nhiệt của mái.
+ Lớp không khí cách nhiệt ở tầng giáp mái phải có đủ độ cao để không làm cản trở đường thông gió.

- Cửa sổ
+ Cửa sổ nhà cao tầng được thiết kế theo kiểu cửa lật, cửa đẩy, cửa trượt đứng, trượt ngang hoặc kết hợp cả hai . Yêu cầu kỹ thuật của cửa được quy định trong các tiêu chuẩn hiện hành về cửa gỗ và cửa kim loại.
+ Cửa phải đảm bảo an toàn về độ bền cơ học, độ bền chịu áp lực gió, độ bền chịu thấm nước và độ lọt không khí. Vật liệu làm gioăng đệm và các chất kết dính giữa phần kính với ô cánh, khung cánh với khuôn cửa phải bảo đảm yêu cầu về đàn hồi, độ dính kết và bền kín nước.
+ Ngưỡng cửa sổ phải đảm bảo thoát nước. Lỗ thoát nước không nhỏ hơn 5mm². Cần có chi tiết gạt nước mưa ở thanh dưới khung cánh cửa sổ.
+ Khi gia công lắp dựng cửa phải hạn chế thấm đọng nước giữa các chi tiết lắp ráp. Các góc lắp ráp phải được nối ghép chắc chắn và phẳng mặt. Hèm đặt kính phải tháo lắp được dễ dàng.
+ Kính sử dụng cho cửa sổ tường ngoài nhà cao tầng phải là kính an toàn, kính lưới thép, giảm được bức xạ mặt trời và đạt yêu cầu trong tiêu chuẩn hiện hành về kính an toàn.

- Nền và sàn nhà
+ Bề mặt sàn và nền của các gian phòng phải bảo đảm không trơn trượt, không có kẽ hở, ít bị mài mòn, dễ lau chùi và chống được nồm, ẩm.
+ Sàn nhà phải đảm bảo không rung và cách âm trong quá trình sử dụng. Không được dùng vật liệu hoặc các chất phụ gia có tính độc hại để làm vật liệu lát nền.
+ Phải có các biện pháp chống ẩm chân tường và ngăn ngừa khả năng cong, vênh, nứt vỡ các lớp lát.

- Ống thông hơi, ống thông gió và đường ống đổ rác
+ Ống thông hơi và ống thông gió tự nhiên trong nhà ở cao tầng phải phù hợp với những quy định dưới đây:
● Ống thông hơi và ống thông gió phải làm bằng vật liệu không cháy; Không sử dụng các loại ống giòn, dễ vỡ;
● Mặt cắt, hình dạng, kích thước và mặt trong của ống thông hơi và ống thông gió phải thuận tiện cho việc thoát khí dễ dàng, không làm cản trở, tắc, rò rỉ khói và thoát ngược;
● Tổng diện tích mặt cắt ống thông hơi được xác định căn cứ vào lượng không khí cần hút để tránh hiện tượng chênh lệch áp suất giữa ống đứng thoát khí và áp suất khí quyển;
● Hệ thống ống thông hơi và thông gió phải được tách riêng;
● Ống thông hơi và ống thông gió phải vượt lên trên mái. Chiều cao nhô lên không được nhỏ hơn 0,7m, cách cửa sổ hoặc cửa hút gió ³ 3m theo chiều ngang. Trên đỉnh ống phải có biện pháp để tránh thoát ngược.
+ Tuỳ vào điều kiện cụ thể, trong nhà ở cao tầng có thể thu gom rác tại chỗ đặt tại các tầng hoặc bố trí đường ống đổ rác.
Nếu thu rác tại chỗ thì chỗ thu rác của từng tầng được bố trí tại các góc khuất gần cầu thang bộ hoặc thang máy; Phải có biện pháp chống mùi hôi bay vào các căn hộ.
Nếu bố trí đường ống đổ rác thì khoảng cách từ cửa vào căn hộ đến đường ống đổ rác gần nhất không lớn hơn 25m.
+ Cửa thu rác trên đường ống đổ rác tại các tầng phải có nắp đậy bằng gioăng kín để cách âm và ngăn ngừa mùi hôi, gián, côn trùng bay vào căn hộ.
+ Đường ống đổ rác nên bố trí dựa vào tường ngoài nhà, thẳng đứng, đồng thời làm bằng vật liệu không cháy, mặt trong nhẵn, chống bám dính, không rò rỉ, không có vật nhô ra. Để giảm tiếng ồn và tránh nguy cơ cháy trong quá trình sử dụng, đường ống đổ rác nên thiết kế hình trụ tròn có đường kính không nhỏ hơn 0,5m, có thiết bị rửa và vệ sinh đường ống.
+ Đầu đường ống đổ rác phải có đường ống thoát hơi nhô lên trên mái 0,7m. Diện tích mặt cắt không được nhỏ hơn 0,05m², đồng thời phải có bộ phận chụp mái để che mưa và lưới chắn chống chuột, bọ.
+ Buồng thu rác được bố trí ngay dưới đường ống đổ rác ở tầng một. Chiều cao thông thuỷ của buồng thu rác tối thiểu lấy 2,5m.
+ Buồng thu rác phải có lối vào riêng và có cửa mở ra ngoài. Cửa buồng thu rác được cách ly với lối vào nhà bằng tường đặc và được ngăn bằng tường chống cháy.
+ Cửa buồng thu rác phải đảm bảo khoảng cách li vệ sinh. Phương thức thu gom và vận chuyển rác phải phù hợp với phương thức quản lí rác của đô thị. Cần có hố thu nước chảy từ buồng thu rác vào hệ thống thoát nước bẩn hoặc bố trí máy bơm thoát nước cục bộ.

- Giải pháp tổ hợp mặt bằng và mặt đứng trong nhà ở cao tầng
+ Bố trí mặt bằng nhà ở cao tầng phải phù hợp với yêu cầu sử dụng, đảm bảo yêu cầu về thông gió và chiếu sáng tự nhiên, đồng thời phải có sơ đồ chịu lực hợp lý, dễ tập trung hệ thống kỹ thuật như nút giao thông đứng (thang máy, thang bộ), bố trí khu vệ sinh, bếp, đường ống cấp thoát nước, điện chiếu sáng, cáp điện thoại, cáp truyền hình, viễn thông, đường ống cấp nước chữa cháy, đường ống đổ rác, cấp ga....
+ Các chi tiết kiến trúc trên mặt đứng của nhà ở cao tầng phải làm bằng vật liệu có độ bền cao, tránh rêu mốc và phải đảm bảo chức năng bao che, thông gió, chiếu sáng tự nhiên, che chắn nắng, chống mưa hắt.
+ Lựa chọn giải pháp mặt đứng đơn giản, màu sắc hài hoà với quy họach tổng thể, tránh sử dụng các chi tiết trang trí rườm rà.